最近，藍光花了22.1億，不聲不響在郫都“盤”了一個超過420畝的大項目。

　　據四川藍光發展股份有限公司發佈的公告

　　其下屬子公司成都郫都泓璟置業有限公司，通過北京產權交易所有限公司公開掛牌，受讓成都聚錦商貿有限公司100%股權及約6.57億元債權，成交總價約22.14億元，獲得位於成都市郫都區郫筒鎮5宗合計面積約420.82畝土地，藍光擁有項目90%權益。

　　命運多舛的中航城

　　據調查，上文提及的420.82畝土地，是位於郫都區北部新城的中航城項目。

　　此時，距離該項目去年6月19日首次出現在北京產權交易中心掛牌出讓，已經過去近10個月時間。

　　不過，這看上去漫長的10個月，在中航城多舛的命運面前，頂多算作翻騰波浪裏的一朵小浪花。

　　我們瞭解到，在藍光接盤中航城以前，這個項目已經幾易其主：

　　2009年之前

　　中航城開發商成都聚錦商貿有限公司的所有者是四川全興酒業有限公司和成都水井坊營銷有限公司；

　　2009年

　　四川全興酒業有限公司退出，成都水井坊營銷有限公司持有項目公司全部股份，並增加了房地產開發業務；

　　2013年

　　成都聚錦商貿有限公司被水井坊轉手給成都鑄信地產，當時鑄信地產擬打造一個名叫“金色境界”的綜合性項目，不過卻一直沒有實質性動作；

　　2015年

　　鑄信退出地產開發，成都聚錦商貿又被轉賣給中航瑞賽。

　　中航在接手成都聚錦商貿後，原“鑄信金色境界”項目正式更名爲成都中航城。

　　原以爲中航城項目找到中航這棵大樹，前途就會一片光明瞭，但沒想到“波折”又找上門來。

　　2018年6月，中航國際發佈公告稱，旗下成都瑞賽和北京瑞賽科技有限公司將通過北京產權交易所出售其各自持有的20%和80%股權，以及其各自持有的成都聚錦商貿的債權。

　　該公告還對出售原因作了公開披露：受中國房地產業務領域不斷加強的調控政策影響，成都聚錦業績大幅下滑，集團無法獲取投資收益。出售事項可以回籠資金，有利於優化資源配置……

　　Q:

　　成都聚錦商貿業績究竟下滑有多嚴重？

　　A:

　　數據顯示，2017年，該公司資產總額約17.23億元，營業收入僅有213.63萬元，淨利潤更是負數，爲-2788.67萬元；到了2018年，成都聚錦商貿發展情況並不樂觀，雖然截止當年8月底，該公司淨利潤達到6440.55萬元，但在公司13.98億元的鉅額負債面前，這樣的金額顯得微不足道。

　　這是一個什麼樣的項目

　　成都中航城項目共由5塊土地構成，總建面約89萬方，容積率2.41，規劃住戶5997戶，分8期開發，擬計劃開發週期約8年。

　　其中，四宗爲二類住宅用地，兼容不大於10%的商業，一宗爲商業兼容住宅用地，住宅部分佔比不大於50%。

　　中航城項目在2016年4月開盤時，價格在4000-6500元/平米區間浮動，而這一數據，與當年郫都的樓市行情基本持平，價格上沒有優勢，同期競品也比較多，加之當期樓市大環境走弱，因此，中航城的銷售情況一直都處於一種不溫不火的狀態。

　　去年6月，曾有報道稱，從項目現場一位工作人員處瞭解到，項目一二期已經售完，一期已交房，大部分正在裝修，二期還沒交房，但已經賣完。

　　雖然，由於相關渠道關閉，目前我們暫時無法覈實已取證房源是否清盤，但我們在北京瑞賽科技有限公司官網上，發現了這樣一則“成都中航城一期成功交房廣受讚譽”的新聞。

　　從這篇報道中，我們瞭解到去年3月31日-4月1日，中航城項目一期舉行了集中交房活動，成功交付478戶。

　　“……憑藉過硬的產品品質，別緻的園區景觀設計，以及工作人員耐心細緻的服務，此次交房活動圓滿成功，獲得了業主的廣泛肯定與稱讚……”

　　就在這則新聞刊登3個月後，網上卻爆出了中航城房屋質量問題。

　　一位網友在人民網地方領導留言板上留言，細數了項目樓頂及水電井房漏水、外牆超大面積牆體及窗邊滲水造成室內積水、電梯品牌與合同約定不一致、電梯材料生鏽、樓層顯示混亂等問題。

　　隨後，郫都區人民政府在答網友問中，證實了上述問題的存在，並作出了責令責任主體對存在問題進行整改的決定。

　　藍光爲什麼會接手？

　　下面問題來了，就是這麼一個揹負鉅額債務和部分房屋質量存在問題，需要大量精力財力善後的項目，藍光爲什麼願意接手？

　　原因大概與以下幾方面密不可分。

　　一方面，與項目所在的區域發展前景有關。

　　根據郫都區最新規劃顯示，未來整個郫都區將形成“五區兩軸兩帶”的區域空間佈局，詳見下圖：

　　而中航城項目位於郫都區主幹道紅光大道以北，鵑興路666號，屬於上圖中電子信息主體功能區綜合服務主中心板塊，目前，該板塊的城市界面，較其它板塊，更加成熟，區域內不但有郫都區政府這樣的區域行政主體單位，還有萬達廣場、望叢祠，以及多所高校。

　　另一方面，或許和藍光在成都的土地儲備情況有關。

　　據藍光發展2018年年報，2018年，藍光新增土地儲備85塊，這些地塊大多集中於三四線城市，其中成都新增一塊：通過公開招拍掛，在成都中心城區僅拿了一宗商服用地，地塊位於雙流區西航港街道，面積約16.6畝，起拍價3075元/平米，成交價6050元/平米，溢價率97%。

　　在售項目方面，目前成都中心城區僅有7個項目在售（據成都搖號助手）。

　　其中，藍光公園華府和雍錦麗府住宅部分已經售罄，空港T-Max項目主銷商業產品，住宅在售的有長島國際、觀嶺國際、公園錦匯，以及青城河谷，而這四個住宅在售項目除了長島國際2017年開過一次盤外，其餘皆爲去年新開項目，另外，這四個項目都有過多次推新紀錄。

　　顯而易見，藍光在成都的存量正在迅速消化。

　　另有數據顯示，去年全年藍光實現銷售金額約855億元，同比增長47%；銷售面積約802萬平米，同比增長32%。

　　我們把這些數字的構成拆分來看會發現，無論是銷售面積，還是銷售金額，成都區域都穩坐藍光全國六大區域的頭把交椅。

　　雖然成都區域覆蓋了很多川內二級城市，但成都作爲藍光發跡的大本營，成都區域主中心，補倉似乎已經迫在眉睫。

　　眼下的問題是：

　　除了郫都中航城項目外，藍光在成都的下一個土地目標會在哪？

　　在中航城這個具備快速開發和高週轉條件的項目剩餘地塊上，會呈現什麼樣的產品？