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　　來源/微信公衆號：櫻桃大房子（ytdfz8）；

　　作者：櫻桃

　　從去年底到今年，外資在中國瘋狂掃貨。

　　因爲外資買不了住宅， 所以他們只能買商業地產。

　　那外資的進入能說明什麼問題呢？ 我們可以先看下他們過去的蹤跡。

　　外資的眼光是很毒辣的，他們非常看好中國，從04年開始就在投資中國商業物業，05年達到頂峯，隨後受到了中國的調控。

　　從2006年起，政府出臺了一系列“限制外資炒房”規定，導致被收購物業數量直線下降。下面這個圖可以看出來：

　　十年之後，“限外令”在2015年正式鬆綁，但外資並沒有立刻進入，那時候中國企業，李嘉誠們反而在撤出中國，佈局歐美。

　　2017年調控去槓桿之年，國內有些大的企業都陷入了財務緊張的困境，有的賣資產，有的撤離國際市場，（如HH、WD），而外資仍然按兵不動，到了2018年下半年，政策回暖之後，外資聞風而動，資產併購出現了顯著的升溫。

　　根據世邦魏理仕集團的統計數據，2018年，外資在中國房產（主要是商業和辦公樓等）上的投資激增62%，達到780億元人民幣的規模，創下自2005年以來的最大規模。

　　2019年一季度，外資正在加速抄底。

　　最多的是上海。

　　1、2018年底，新加坡凱德斥資約200億人民幣收購虹口北外灘星港國際中心；

　　2、2018年12月，美國黑石斥資約83億人民幣收購閔行顧戴路怡豐城；

　　3、2018，基匯資本斥資約29.48億人民幣收購黃浦海洋大廈；

　　4、2018年，Brookfield收購了金橋太茂和南翔太茂；

　　5、2018，嘉德置地在上海最高的雙子塔上花了18億美元；

　　6、今年1月，凱德斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積；

　　7、今年1月，基匯資本整體收購閔行吳中路上海萬象城4棟寫字樓；

　　8、今年3月，美國黑石斥資約100億人民幣收購浦東張江長泰廣場；

　　9、今年3月，新加坡吉寶斥資約46億人民幣收購虹口北外灘一方大廈；

　　10、今年4月，加拿大Brookfield20億美元收購上海綠地黃浦濱江項目公司100%股權；

　　可見上海仍是最受外資認可的中國國際化程度最高的城市。

　　其次是北京。

　　據戴德樑行研究報告顯示，2018年-2019年一季度，外資機構在中國北京的大宗房產交易已達10宗，累計交易金額超過250億元。

　　包括安聯保險、領展、AEW、Partners Group在內的衆多外資機構紛紛佈局北京市場。

　　廣深的國際化程度比北上要差幾個檔次。

　　外資爲什麼選擇這個時間入場呢？要知道黑石們最擅長的就是低買高賣！

　　同策研究院的分析是，自從住宅被禁買後，商辦市場一直萎靡不振，2019年開始成交幾乎觸底，是抄底的好時機。一線城市核心地段已經沒有地了，而這些甲級寫字樓、購物中心等存量資源本身就有巨大的價值。

　　而現在國內的地產商有的資金剛好比較緊張，融資渠道有限，需要出售物業迴流資金，正是砍價的好時機。 而境外的這些資本們他們的融資成本又低，追求的是穩定的投資回報。

　　但他們進入中國，側面也說明一點，他們看好中國經濟，尤其是看好中國的一線城市。

　　4月10日，美聯儲公佈的3月會議紀要顯示，美聯儲官員認爲，考慮到當前經濟下行風險，今年內不會加息，並計劃在9月末結束縮表計劃。

　　美國今年都不加息了！而且還要結束縮表！也就意味着全球貨幣依然會維持一個寬鬆的環境！而美國經濟如果存在下行風險的話，那預期中的美元怎麼會堅挺？那也就是說人民幣會相對的強勢了，因爲美國不會讓你貶值，否則對他美國不利，所以大可不用擔心破7的問題。

　　放眼全球，大家經濟都不好，現在不是比誰好，而是誰比誰更爛，我們能有6點多的增長，相對來說已經算不錯了，所以這可能也是外資來中國一線城市抄底的大概邏輯吧。

　　畢竟中國還有人口紅利，還有城鎮化的發展空間，中國人那麼勤勞。

　　而中國最看好的地方無疑是一線城市，不止是商業，住宅也是如此。

　　因爲一線城市聚集的是全中國最有錢的人。中國近14億人口，但一線城市只有4個，所以你們不要老用北上廣深當地的平均收入去衡量房價是否合理，否則你永遠也無法想明白房價爲什麼那麼高，特別是很多85後、90後父母都可以爲孩子付首付，你會更想不明白。

　　以後一線城市的門檻只會越來越高，這是沒有辦法的事，全球國際化大都市的房價都很貴，所以每一次調控的中間時段，都是入市的好時機。

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　　櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，爲讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。