作者：美房網康老師

　　過去的三月份，一線城市房地產升溫明顯，北京二手房成交超過16000套，創出十個月新高。上海二手房成交26000套，創出兩年前調控以來的新高。樓市再現小陽春的勢頭。深圳二手住宅成交4551套，環比上升141%，廣州二手成交4272套，環比上漲211%！

　　Wind數據顯示，今年以來樓市累計成交面積同比回正，30城商品房累計增加4.4%，11城二手房累計增加6.4%，其中一線城市累計成交面積同比增加41.8%，累計成交總價同比增加8.1%，但三四線代表城市市場仍在降溫。

　　上述數據顯示，中國樓市正處於四年一次大週期循環的反彈當中，底部已經確立，剩下的就是反彈的時間和力度了。按照反彈理論，最先調整的房價也就是最先反彈的，而上輪調控恰恰就是一線城市從2017年初開始發佈調控令，自然反彈也就從一線城市開始。調整越早的越先反彈，調整越深的，反彈越猛。

　　本次三月份的小陽春，是在政策面沒有鬆動的情況下市場自發形成的，也就是限購限貸令並沒有出現根本鬆動，只是市場判斷預期鬆動而出現的提前效應。

　　所以，本輪反彈是否持續，就要看政策調整的確定性，如果限購限貸確實鬆動，那麼本輪反彈就會大規模的。否則，本輪反彈就跟去年北京五月份二手房反彈一樣，只是小的浪花沒有行情。

　　需要謹慎的是，本輪反彈，會對決策層的政策調整產生影響。因爲根據前面宏觀政策的判斷，尤其房地產是國民經濟支柱低地位的再次確定，讓樓市政策調整已經在路上，唯獨宣佈的時間還讓決策層猶豫不決。猶豫的原因非常簡單，那就是害怕房價過快反彈讓調控功虧一簣。所以本次小陽春行情就會讓政策調整的宣佈更加猶豫，反而是那些沒有出現反彈的房產會迎來政策調整的可能。

　　去年底的中央經濟工作會議首次提出“逆週期調節”的提法，上個月的政府工作報告中再次使用了這個提法，所以政策調整的方向就是哪裏調整最深哪裏就是政策調整的發力點。

　　新華社主管報紙經濟參考報4月4日頭版刊登評論文章《樓市“初春”謹防熱炒》，指出“需高度警惕樓市熱炒苗頭，堅決遏制房地產市場投機炒作。”文章認爲，近期個別城市微調了政策措施，是在“房住不炒”的大框架下對房價過快上漲時期出臺的臨時管控措施進行適當的修復。而個別樓市炒作新聞引發的“跟風”行動會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，加劇市場緊張氣氛。

　　文章稱，若不及時澄清和有效管控上述行動，一旦形成“羊羣效應”，將導致房價上漲預期陷入循環證明和自我實現的境地。這種房地產市場的非理性運行會讓地方經濟轉型受阻、經濟活力受限、經濟動能消減，同時“讓個別地方財政欲罷不能，將影響到經濟高質量發展進程，值得高度警惕。”

　　文章指出，房地產金融日漸規範，住房市場違規加槓桿成本急劇上升。在“房住不炒”大框架下，近期個別城市微調了政策措施，是對房價過快上漲時期出臺臨時管控措施的適當修復，重在發揮市場信號的作用，並積極探索構建長效機制。

　　文章提出，應該看到，房地產業固然有很強的帶動作用，但住宅投資涉及居民跨期消費選擇問題。在當前居民高槓杆率的大背景下，家庭住宅不動產加快形成同時，消費增長空間勢必會受到剛性擠壓，影響到未來經濟增長的穩定性。無論是熱點一線城市，還是三四線城市，家庭財富向住宅不動產加快轉移的同時，家庭消費增長潛力受到了抑制。即便熱點城市住房供應相對潛在需求存在缺口，但過高房價已經超出剛需實際經濟能力。

　　文章明確指出，綜合來看，我國經濟正邁向高質量發展的關鍵時期，實體經濟的高質量纔是基礎。外部衝擊和內部轉型，都需要從發展高質量的實體經濟來應對。房地產業既有實體經濟的一面，住宅供應和消費等一系列經濟活動可以支持社會就業和穩定經濟增長，滿足人民的居住需求；同時也有虛擬經濟的一面，房地產投資屬性易引發市場的非理性炒作，催生房價泡沫，導致相關風險高度聚集。因此，在加快推進我國供給側結構性改革的過程中，既要合理發展房地產業實體經濟面的積極作用，也要堅決消除房價泡沫。

　　上面經濟參考報文章，再次提出房價泡沫的提法，所以調控即使鬆綁，也會是有泡沫的房產的政策鬆綁幾乎不可能，而沒有泡沫的房產的政策調整纔是政策發力點。

　　房價泡沫，就是過低的租金回報率，高層媒體宣佈那些租金回報率低的房產沒有了投資機會。