文 / 袁 益（物业深度观察）

　　物业股在港股市场掀起的热潮仍在持续。

　　4月1日，绿城服务披露了自己2019年年报，数据显示，2019年，绿城服务实现收入85.82亿元，同比增长27.9%；毛利为15.47亿元，同比增长29.2%；净利润为4.72亿元，同比增长1.42%。

　　滨江服务也于同一天披露了2019年年报，数据显示，2019年滨江服务实现营业收入7.02亿元，同比增长37.8%，实现毛利1.97亿元，同比增长46%，公司权益股东应占净利润为1.15亿元，同比增长63.4%，应占股东净利率由13.28%升至16.38%。

　　至此，港股市场上21家物业服务企业全部递交自己在过去一年的成绩单。实际上，随著A股市场上新大正物业于3月31日晚间递交年报之后，资本市场上尚未披露年报的物业服务企业仅有A股的南都物业和招商积余两家。

　　从整体年报数据来看，所有赴港上市的物业服务企业在2019年无一亏损，并且有近九成的物企净利润增速超过2018年同期水平。

　　投资物业浮盈最高超4倍

　　回望2019年，在整体经济环境并不乐观的大环境下，物业板块的整体业绩并未受到较大影响，从公开数据来看，在港股上市的绝大部分物企在2019年均实现了营收、净利润双双增长的可喜局面。物业股依然是资本的“宠儿”。

　　首先从营收方面来看，在所有披露年报的21家企业当中，共有13家企业的营收规模都超过了10亿元。其中碧桂园服务的营收规模最大，2019年公司实现营收96.5亿元，较去年同期增长超过1倍，其次是绿城服务，2019年的营业收入达85.82亿元，同比增长近三成。第三名则是去年年底刚上市的保利物业，以59.67亿元紧随其后。在另一方面，烨星集团、和泓服务、兴业物联的营收规模则远远小于其他公司，仅为2.74亿元、2.48亿元和1.84亿元。

　　值得注意的是，去年以36.1亿元营收规模挤进前三的彩生活，正在经历唐学斌卸任之后的战略调整当中，2019年公司营收为38.45亿元，同比仅增长6.4%，在所有港股物企中营收排名跌至第六。

　　净利润方面，碧桂园服务以盈利17.18亿元，盈利增速超八成牢牢占据盈利榜第一名，雅生活紧随其后，2019年公司实现盈利12.92亿元，同比增长近六成。值得注意的是，除了这两家之外，其余物业服务企业的盈利金额均未超过6亿元，时代邻里、兴业物联、银城生活、浦江中国等7家公司盈利均未超过1亿元。

　　再来看业绩增速，增速最快的是佳兆业美好，公司净利润较去年同期暴增212.2%，永升生活服务业绩增速紧随其后，据年报数据显示，公司业绩较去年同比增长了148.36%，奥园健康以108.43%的业绩增速位列第三，而营收、净利润规模均位列第一的碧桂园服务，则以83.94%的业绩增速位列第四。

　　而从管理面积看，目前占据首位的是仍然是彩生活，公司截至2019年12月31日其平台服务面积达到12.11亿平方米。其中，包括合约管理总建筑面积5.62亿平方米，合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米。

　　细分来看，从在管面积来看，彩生活在管面积为3.65亿平方米的管理面积仍然是所有物企里最多的，其次是保利物业，在管面积为2.87亿平方米，碧桂园服务则是以2.76亿平方米的在管面积位列第三；但是如果从储备面积来看，碧桂园服务又以4.09亿平方米的储备面积位列第一，接下来是绿城服务的2.33亿平方米和保利物业的2.11亿平方米。

　　市值方面，碧桂园服务成为有望最快突破千亿市值的物业服务企业。截止4月1日收盘，公司最新市值达到786.79亿元。而雅生活、保利物业、绿城服务、中海物业等4家企业的市值也已经突破了200亿元。

　　那么，除了业绩整体表现强势之外，谁才是从2019年最让投资者最赚钱的物业股？

　　对比各大物企2019年年初或上市当日到2020年4月1日的股价数据，在目前在港股上市的21家企业中，永升生活服务的涨幅最大，达到惊人的450.48%，成为最让投资者最赚钱的物业股，新城悦则以338.13%位列第二。此外，佳兆业美好、雅生活和中海物业均录得超过200%的涨幅。另一方面，包括彩生活、中奥到家、和泓服务在内的8家物业服务企业的股出现了下跌。

　　业务亮点“百花齐放“

　　虽然物业股业绩普遍飘红，但仔细来看，各大物业服务企业的业绩亮点已经有明显的不同，呈现“百花齐放”式的差异化发展。

　　比如在业绩、净利润方面双双领跑行业的碧桂园服务，翻阅公司年报之后不难发现，公司突飞猛进的增值服务成了公司业绩中最大的亮点之一。

　　年报数据显示，公司年内，社区增值服务收入约为人民币8.65亿元，较去年同期实现同比增长107.4%，占公司总体收入的 9.0%，较去年同期上升 0.1 %。

　　碧桂园服务方面称，在社区增值服务领域，公司致力成为“全周期社区生活服务整合运营商”，围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期，为业主提供全方位的社区增值服务。过去几年来，本集团大力发展社区增值服务业务，从业主生活需求入手，通过生活管家，打通整合营销及构建渠道，将外部商家资源与业主需求连接，提供了广泛多元的社区增值服务，具体包括：家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务。

　　更重要的是，公司年内社区家政服务及社区传媒业务表现亮眼，年内分别获得收入人民币 2.75亿元及人民币 0.94亿元，实现同比增长207.8%及 218.0%。

　　与此同时，“凤凰会”APP作为公司发展社区增值产品及服务的线上门户，截至 2019 年 12 月 31 日，已实现注册用户数突破 428 万，月活跃用户数超过 159 万。

　　实际上，社区增值服务一直是碧桂园服务大力发展的重要目标。

　　业绩会上，公司首席战略官徐彬淮表示，2020年在增值服务方面，碧桂园服务继续保持高投入和推进力度。去年年底、今年年初的时候，碧桂园服务正式成立了一个公司的一级组织，叫做社区生活服务事业群，希望通过它，来整体规划、协同推进公司各个板块相关的增值业务。

　　徐彬淮同时指出，碧桂园服务还要回到商业的本质，在服务过程中，其实只有夯实基础，才能够去直面业务的痛点，才能够把这项工作做得更好。

　　值得一提的是，在非业主增值服务方面，年内，公司非业主增值服务收入约为人民币 14.22亿元，较 2018 年同期实现同比增长 79.8%，在本公司总体收入中的占比约为 14.7%。

　　不仅是社区增值服务，城市服务也是碧桂园服务的亮点。

　　在2018年年底碧桂园服务城市共生计划发布之时，碧桂园服务执行董事、总裁李长江就曾表示2019或将成为城市服务元年，那么2019年，碧桂园服务的城市共生计划推进如何？

　　2019 年，公司正式入驻辽宁省开原市，向其提供一体化的智慧服务，在城市环境改善、公共灾害应急联动服务等诸多方面表现突出，并逐渐开展及实践增值服务模式。

　　未来，碧桂园服务将作为新型城市治理公共服务的探行者，逐步形成基于数字化城市运维平台之上，利用市政公共服务覆盖城市基础设施、公园景区、文体场馆、交通枢纽、医院、学校、商业写字楼、住宅社区等多业态整合下的一体化运营的城市大物业模式。

　　而和碧桂园服务同样在社区增值服务上取得不错成绩的保利物业方面，随著公司“大物业”战略的推行，公共服务管理成了其业绩中最大的亮点。

　　早在2016年，保利物业就进驻浙江省嘉善县西塘古镇景区，对商户经营和景区秩序推行“先服务、后管理”。保利物业进驻西塘景区后，极大地改善了西塘景区风貌与治安秩序，古镇焕发新颜，景区资质荣升为5A。有了专业服务的保障，景区客流量、收入均有大幅度提升。基于此，保利物业沉淀出“景区服务管理模式”，构建了镇域公共服务相关经验，接连拿下景区周边多个项目。

　　次年，保利物业入驻天凝镇开展城镇全域化管理。其与天凝镇政府共同探索“三位一体”发展之路，将“亲情服务理念”输出到乡镇，并借助信息化平台改善天凝镇生产、生活和生态环境质量。保利物业因此成为全国首个提供乡镇公共治理的物企，翻开我国城镇创新社会治理的新篇章。

　　不仅如此，作为公共服务的“先行者”，保利物业在2018年就发布了行业首本《公共服务标准化手册》，之后又建立了多项公共业态的服务标准和管理体系，严把服务品质。在公共服务的实践中，保利物业通过不断“复制标准”，将成熟项目中的“标准化”，复制到新拓展的项目中，实现“提质增效”。

　　实际上，保利物业在公共服务上的探索和实践一直在不断提速。年报数据显示，2019年保利物业在公共服务上的在管面积突破1.4亿方。在管公共服务项目已经覆盖全国22个省/自治区/直辖市，项目数达到266个。2019年内，公共服务新拓展项目 87 个，签约了司法部、辽宁孤山镇等一大批优质公共服务项目。2019年公共服务业绩贡献比重迅速增长，对基础物管收入贡献达12.5%。

　　而在雅生活方面，除了吸足眼球的大手笔收购中民物业之外，在发展方向上，围绕社区商业，雅生活的发展愿望不止在管楼盘。公司董事会联席主席兼首席执行官黄奉潮此前接受媒体采访时表示，“雅生活今年成立了平台事业部，用平台化的方式去做社区商业，平台服务不止在雅生活在管的5亿平方米或者以后的10亿平方米里，我们要突破雅生活的边界，我们的目标没有界限，我们的生意要做到全中国。”

　　实际上，平台事业部寄托著雅生活从传统物业企业突破创新的希望，“如果在平台业务的探索里找到一条突破的路，我相信雅生活会有一个大的飞跃，也许以后雅生活会变成一个互联网业务的公司。”黄奉潮说。

　　港股投资物企逻辑需清晰

　　随著物企业业绩大好，股价表现优秀，“弃房炒物”的逻辑从去年开始就时常被各大业内业外的人士所提及。

　　从表象来看，投资物业股在当下的确要比投资地产股更容易赚钱，尤其是叠加今年疫情的因素，似乎看上去更是如此。根据Wind数据显示，在121家港股上市的房地产公司中，109家自2020年年初以来股价下跌的占比达到90%。

　　市场观点指出，随著新冠肺炎疫情在全球的蔓延，全球的资本市场大幅震荡，地产行业受到开工延迟、大部分地区土地交易中止、销售回款不畅等不利因素的影响，预计开发商今年在销售和资金链方面的压力将会明显增加。

　　这是否真的意味著“弃房炒物”的逻辑是准确的么？

　　实际上，物企当前在港股市场上受到如此热的追捧，和当前整体下行的经济大环境有著最密不可分的关系。非周期、轻资产带来的天然抗跌属性成为了贴在了物业服务企业身上，最受资本关注的标签，资本对默默无闻的物业服务行业关注度陡然增高了多个数量级也在情理之中。

　　这同时也解释了当前港股市场对地产背景很强的物企青睐程度更高的原因。因为相对来说，地产背景足够强，物企的管理面积就很容易得到保障，而确定增长的管理面积意味著物企的业绩上了保险。香港市场海外投资者比较多，他们更看重的是业绩的确定性，因此物业服务企业，对于这些投资者，尤其是在避险情绪高企的当下，无疑是最好的选择之一。

　　宏观经济下行带来的避险情绪仅仅是物企受追捧的一个原因，招商证券房地产行业首席分析师赵可在此前一次研讨会上则表示，最近物业板块上升度比较快，有两个方面大的的逻辑。第一，这个行业本身是一个豪华赛道，所谓豪华赛道意味著它是一个成长板块，在当前的宏观形势下肯定是更受关注的。第二，地产开发类板块始终有一个很大的压制，就是政策。政策难以去把握，尤其是在这个周期中间。物业板块现金流很好，也不需要去猜政策，相应的它又具有成长性。因此，对于投资者的吸引力也在上升。

　　值得一提的是，随著港股对物业管理行业的热情持续不减，物业服务企业并没有停止向资本市场进击的脚步。据不完全统计，目前国内市场上共有包括金融街物业、宋都服务、正荣服务、建业新生活、弘生活等物业服务企业在港交所排队上市，另一方面，华润物业也屡屡传出即将赴港上市的消息。

　　来源 ：物业深度观察