买有风险，唔买都有风险？

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市场去到初五那天，当市民争相抢购口罩且之后再蔓延到进入超级市场扫日用品之后，楼市开始进入劈价势，这算是第二次「沙士」重临了，也因此很多人都关心这是否沙士之后的第二次入市良机，所谓「买有风险，不买也有风险」，我认为好坏两面我们都需要评估及盘算！

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究竟这市场最差的情况可以怎样呢？我认为本来市场是在社会暴乱稍歇之后，应该会有一次小阳春出现(我之前形容为是一个百叶帘式的楼价逐步回复)，然后才进入失业潮和结业潮，但「武汉肺炎」这天灾的出现，已连接了之前的人祸(暴动)，若再衔接之后的失业及结业潮，将可能连贯成为一个悠长的楼价调整期，这楼市会到下半年楼价才会逐步回升，但以上只是一个最差的情况。最差的情况很大机会不会出现，纵使出现也难改变最终的升势。

在执笔撰写时的市场数据仍是不错的，我见到虽然市场上有一些大幅减价的成交，但见到不论中原及祥益指数也见到有支持线的，最重要是「平」盘都是个别地出现，而不是新「平」价位的盘不断累积，这是很重要的，因为当新价位的「平」盘愈来愈多，便会成为一个拾级而下的趋势，相反新价位只是个别地出现，新低价的楼盘没有聚积即代表市场不会拾级而下，只是一个过渡的微调。

祥益地产总裁汪敦敬

另一个很重要的因素是租金下跌，但我想说明租金下跌不是市场的博弈或磨合，而是因为社会情绪悲哀，业主普遍是想支持租客，是一个人情及感情上的原因令到租金微调，即是当气氛平定之后，就会由市场因素去决定，我相信租金就会回升的。

我的「龙市」结构，即楼价结构性的巩固、资金仍大量增加、借贷比率愈来愈减少以及供应量持续不足，都没有结构性的改变的，推演后市的升跌更加重要是看楼价调整时购买力是积聚还是蒸发，种种迹象反映购买力是继续积聚的。

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虽然失业潮及结业潮会令到一些购买力消失，但是积聚的购买力仍然远比供应量多的时候，其实楼价是应该有充分的支持力的，银行界在今次的考验中也表现出一些创新的做法，不少银行容许供款人只供息不供本，这无疑是更加保护到有资产者令到他们稳定过渡，如此一来，楼市虽然是表面悲哀的情形之下，其实买楼、供楼仍然是优惠重重，比半年前仍然是得到更高杠杆，平息依然而且还有只供息不供本的应变疫情的保障，加上金管局容许银行可以根据个别情况弹性处理贷款年期30年的上限，投资楼市仍然是相当有吸引力的。