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萬眾一心,共克時艱。疫情下的地產行業,一分努力,一份力量。

相較於房地產行業籠罩在頭上拂不去的陰霾,物業股卻像這場疫情高壓下的一陣春風。

觀點地產網 這場始料未及的疫情自蔓延以來,對社會經濟的衝擊迅速波及到各行各業。

房地產行業同樣陷在緊張焦慮的氛圍中,建築停工、售樓部停售、成交停滯接踵而至。資本市場是敏感的,2月3日A股節后開市,房地產板塊方面板塊指數跌9.72%,67個地產股跌停,儘管之後各種救市措施出台,地產股仍處於震蕩中。

即使是龍頭房企恆大,也在周末發佈文件稱,全國在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)享受75折優惠。

相較於房地產行業籠罩在頭上拂不去的陰霾,物業股卻像這場疫情高壓下的一陣春風。2月3日至2月17日23家物業股中,21家物業股股價累計上漲,過半漲幅在20%以上。

其中,佳兆業美好2月17日收盤價26.9港元,較2月3日股價累計上漲42.63%;雅生活收盤價35.85港元,股價累計上漲35%。包括登錄資本市場不足兩個月的時代鄰里,也在近日迎來股價大幅上漲,超越歷史最高位,或許能夠一掃此前首日上市時跌破發行價的尷尬了。

作為與房地產息息相關的物業公司,為什麼在這次疫情中卻彷彿自帶免疫力呢? 

事實上,物業股在這次疫情中並不是一開始就一路高漲。以1月20日作為分界線,彼時新冠肺炎開始被各行各界所重視與防控。於物業而言,這一突發事件也自然帶來了一些影響。

從大體上看,這種直接影響可以分為成本與費用兩方面。華泰證券就指出,疫情對物業管理行業的影響主要在於防控過程成本支出暫時提升,開發進度拖緩影響合約面積向在管面積轉換,以及案場協銷等業務的開展。

成本上,由於物業公司基礎物業服務的特性,防護、消毒器具設施的採買成本費用,在崗人員工作量增加帶來的人工成本提升等,這些都會使得成本有所上漲。

收入上,主要表現在非業主增值服務上,因為此類業務基本都是交付前的顧問服務、案場協銷服務等,具有人口聚集和流動性大的業務特點,疫情期間相應受到影響,如部分物業公司該類業務收入佔比便達35%左右。

措不及防的這場疫情讓物業股一度受挫,碧桂園服務、保利物業、新城悅、雅生活、時代鄰里等公司,在1月20日至1月31日農曆新年前股價均是呈現波動下降的趨勢。

其中,佳兆業美好股價錄得-17.89%的累計跌幅,時代鄰里跌幅-16.84%,雅生活跌幅-14.59%,碧桂園跌幅-12.26%,新城悅跌幅-11.2%。。

經歷了將近十個交易日,港股市場逐步消化了部分疫情所帶來的影響,加之物業公司在隨後的社區防疫中均紛紛啟動了應急預案,發揮了較為正面的作用,股價自2月3日開市之後開始反轉,一路上升。

碧桂園服務相關負責人便對觀點地產新媒體表示,疫情發生以來公司第一時間成立防疫工作領導小組,在全國3000多個各類服務項目開啟「戰疫」行動;針對這次疫情也開展了類似於代購蔬菜、聯合專業醫療機構提供免費在線義診等等,同時發揮了科技作用,如通過智能安防監控雲平台遠程智能巡檢,檢測並重點關注鄂籍車輛。

「這次疫情反而更加凸顯了優質的物業服務的需求與重要性,發揮了所謂的「最後一公里」的作用;加上現在物業公司都在開展第三方開拓與增值服務,是可以比較好規避單方面的某一項支出或收入變動帶來的影響。」一業內人士表示。

東方證券一份最新報告則顯示,其選取了5個上市物業管理公司作為樣本,假設短期人工及防疫材料導致成本上升幅度為5%,並帶來全年營業成本上升約 1%;受地產銷售影響非業主增值服務營業收入下降 10%。

綜合得出,疫情對5家樣本公司全年的利潤影響範圍集中在12%以內,平均值8.7%,影響程度有限。

碧桂園服務人士則稱,目前所產生的相關成本與費用都在可控範圍內。其表示,疫情短期對物業公司日常運作有一定影響,長期來說對公司和行業都是一個機遇;同時,除了母公司帶來在管面積轉化外,公司還有多元的面積交付,來源於第三方外拓、城市服務等。

除此外,對於物業股股價上揚的另外一個重要因素是,2月10日起,雅生活、碧桂園服務、時代鄰里、新城悅、濱江服務等物業公司陸續發佈了2019年的盈喜公告。

其中,雅生活預計2019年利潤總額、股東應占利潤預期錄得同比增長50%及45%,碧桂園服務與濱江服務均預計2019年凈利同比增長逾50%。

預計漲幅最大的是時代鄰里,公告顯示2019年度凈利增幅預計不低於80%。因此,盈喜發佈當日即2月10日時代鄰里股價大幅上漲10.98%,隔天同樣繼續沖高逼近歷史最高股價,漲幅4.32%至5.8港元。

業績增持之下,多家機構也相繼發佈了看漲物業股的報告。如野村發研報指,近期中央政府或地方發佈相關政策,而物管企業相信會在這些政策中受惠;假設在一個季度內從增值稅及社保上節省50%開支,相信物管企業全年的盈利會增加6%。

基於其具防守性的特質、正面的政策環境以及積極的增長催化劑,野村對物管行業仍抱有正面的看法,且預料其所覆蓋的物管企業在2020至2021年的每股盈利年復合增長率為33%。

看起來,物業股春風得意。然而,對於不少事情而言,懈怠情緒的開始往往意味著防線的失守。

嘉和家業物業服務就指出,目前整個物業行業住宅類的基礎服務佔比依然很大,這一部分的營收受到疫情影響較少,這也使得整個行業基本盤比較穩定;而另外的業態諸如商辦、商業、文旅類等非住宅類的業態受到的衝擊會比較大。

其稱,如果疫情持續時間過長,後續不排除部分物業公司減少該類物業的收費情況,一旦發生大面積退租及減免非住宅物業的收費,尤其將會對非住類佔比較高的物企盈利創收帶來較大的損失,未來可能存在一定風險。

長此以往,諸如收併購,這一過去一兩年間物業進行規模拓展最為經常運用的手段也會受影響。

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