來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考

　　編輯 | C叔

　　蛋殼公寓此次共將發行960萬股美國存托股票（ADS），每股ADS相當於10股A類普通股，發行價為每股ADS 13.5美元。

　　花旗集團、瑞士信貸和摩根大通擔任蛋殼公寓此次IPO的聯席主承銷商，老虎證券則為副承銷商。承銷商共享有159萬股ADS的超額配售權，以前述發行價計算，若執行「綠鞋機制」後，蛋殼公寓的IPO募資募資規模超1.49億美元，市值可達27.4億美元。

　　值得一提的是，最新版本的F-1招股說明書顯示，蛋殼公寓的過往投資方也是重要股東——螞蟻金服、老虎環球基金和愉悅資本分別有意認購至多3000萬美元、2500萬美元和2000萬美元的ADS，另有戰略投資方有意以IPO價格認購至多2500萬美元的ADS。

　　在正式向美國證券交易委員會（SEC）遞表前，蛋殼公寓還剛剛獲得來自華人文化產業投資基金和春華資本的1.9億美元D輪融資。

　　這意味著蛋殼公寓的新老股東對其當前的業務狀態及發展前景持有較為樂觀的態度，或也給整個資本市場傳遞了積極的信號。

　　IPO後，蛋殼公寓天使投資人兼董事長沈博陽、聯合創始人兼CEO高靖和總裁崔巖將分別持有5.9%、13.4%和1.9%的股份，其中CEO高靖的投票權將達到75.6%。

　　增長與盈利

　　顯然，剛剛過去的2019年對於國內的長租公寓行業來說可謂是「分水嶺」的一年。

　　2015年前後，隨著各地「租售並舉」與「租售同權」等引導性政策的逐漸放開，一、二線城市的房地產市場幾乎在同一時間從增量競爭轉為存量競爭，國內長租行業便在這一特定的時代背景下快速發展。

　　但鑒於相對偏重、高度依賴資金和房屋資源的行業屬性，加之近兩年一級市場的資金收緊，自2018年下半年起尤其在2019年，長租公寓「暴雷」的現象屢見不鮮。

　　相應的，資本從「廣撒網」的狀態逐漸向頭部企業靠攏。2019年，長租公寓行業僅有的大規模融資事件均出自「自如」和「蛋殼公寓」兩家行業領先的公司。其中，自如於2019年6月被曝出約5億美元的融資已接近尾聲，但至今尚未官宣。

　　而蛋殼公寓則在3月宣佈完成由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投的5億美元C輪融資，投後估值超過20億美元；加之前文提及的1.9億美元D輪融資，蛋殼公寓罕見地在行業「遇冷」的情況下短短半年多逆勢完成2輪融資。

　　具體從公司運營數據來看，與2015成立當年年底的2434間公寓數量相比，截至2019年11月30日，蛋殼公寓的房源數量為43.27萬間，增長177倍。招股書援引艾瑞諮詢的報告稱，蛋殼公寓已是國內發展最快的長租公寓服務商，2015年底至2018年底期間的年復合增長率達360%。

　　不過，在規模快速增長的同時，「盈利難」是對於包括蛋殼公寓在內的所有長租公寓服務商均無法逃避的一個問題。

　　2017年和2018年，蛋殼公寓的營業收入分別為6.57億元和26.75億元人民幣，同比增長307.3%；凈虧損則分別為2.72億和13.70億元人民幣。

　　2019年前三季度，蛋殼公寓的營收已達到50.00億元人民幣，較2018年同期增長了198.8%，當然凈虧損則同樣為25.16億元人民幣，經調整後的EBITDA則為負14.61億元人民幣，而經調整後的EBITDA率則低於2018年同期。

　　由此不難判斷，過去幾年對於高增長的訴求使得蛋殼公寓的整體虧損伴隨著規模增長一同增加，但經調整後的EBITDA率及虧損率的降低（相較2018年）則也意味著在可複製性愈來愈強、成本把控愈發得當的情況下，蛋殼的盈利能力或許也會有顯著提升。

　　創新與合規

　　從產品特徵來看，目前蛋殼公寓旗下共經營兩大品牌產品，分別為蛋殼公寓和築夢公寓。

　　蛋殼公寓是其自2015年成立至今的業務重點，這一新租賃模式的特點在於：通過集中化地運營由房東託管的公寓，在對公寓進行標準化的設計、裝修、配置後提供一站式服務，將其出租給租客。在這一過程中，所有業務流程均在線化，無實體店面。

　　在「蛋殼公寓」的基礎上，蛋殼公寓又在2018年11月推出了築夢公寓，主要提供面向藍領羣體的員工宿舍。彼時也是「藍領人羣」最受資本及創業者關注的時間段，依託成熟的業務模型，蛋殼公寓迅速在藍領羣體宿舍這一細分領域內佔據了一定的市場份額。

　　除了對於客戶羣體的精準定位外，新一線城市的增量空間也是各大長租服務運營商的「必爭之地」。

　　譬如蛋殼公寓，截至2015年年底，其所運營的所有2434間房源全部位於北京；而截至2019年9月30日，蛋殼公寓已入駐北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢等13座城市。

　　另外，通過蛋殼公寓的路演文件不難發現，蛋殼公寓與房東的租約一般為4-6年，而截至2019年9月蛋殼公寓的單間裝修成本已降至平均10，404元/間，投入回本週期整體縮短至12到20個月。換言之，在與房東的合同租約期限內，蛋殼公寓就能夠確保處於盈利狀態。

　　華興資本曾給出一則綜合數據，55%的拿房成本佔比和百間65%的入住率為盈利臨零界點，即息稅前利潤率為0。而截至2019年6月30日，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續租率約為51%，房東續簽率為80%，均位於行業之首（根據艾瑞諮詢數據）。

　　當然，在一系列漂亮數據的背後，依然存在一個不容忽視的問題，也是長租公寓飽受詬病的話題——租金貸。

　　在2017年，2018年和2019年前3季度，蛋殼公寓的租金貸用戶佔比分別為91.3%，75.8%和67.9%，呈逐年遞減趨勢。蛋殼公寓也在招股書中特別提到，其合作的對象全部為持牌金融機構且會控制合作對象的數量。

　　就在數天前，由國家相關監管部門牽頭的《長租公寓評價規範》已進行進一步的研討，預計不久之後就能正式落地，屆時，「長收短付資金槓桿」的模式或將更多限度的遏制，也將使得行業更加規範透明。

　　如果說2015年至2019年是國內長租公寓的1.0時代的話，顯然，自2020年起，隨著青客公寓登陸納斯達克、蛋殼公寓掛牌紐交所，以及自如或將同樣於今年上市，長租公寓的2.0時代已然到來。

　　在拼精細化運營的2.0時代，與雲、AIoT、大數據等新興互聯網科技緊密的結合，進一步提升行業效率、改善用戶體驗、消除安全隱患，這些都是蛋殼、自如們當下擅長的、也是它們今後能夠有更多發揮空間的。畢竟，國內長租公寓市場還遠未飽和。